Новости

В чем особенность апартаментов: фактическая и законодательная?

Фактическое отличие апартаментов от квартиры — это полная готовность апартаментов для жизни на момент аренды или продажи (ремонт, укомплектованность мебелью и оборудованием), а также развитая сервисная составляющая: здания с апартаментами, как правило, оснащены охраной, ресепшн, современными коммуникациями, имеют развитую инфраструктуру. Управляющая компания берет на себя все вопросы обслуживания и предоставляет жильцам, кроме основных, массу сопутствующих услуг. Словом, отличие в значительно более высокой степени комфорта.

Теперь вкратце о правовой стороне. Согласно Жилищному кодексу, апартаменты пока не являются жилым помещением. Вместе с тем, это особый вид нежилых помещений, которое требует более рационального и корректного подхода со стороны законодательства и участников рынка, и, разумеется, потребителя. На сегодняшний день существует несколько видов апартаментов, и это размывает понятие о них, что ведет к настороженности со стороны потребителя. Сейчас под апартаменты переделывают всё, что угодно — бывший заводской цех, офисные здания или другие здания сомнительного происхождения и функционального назначения.

В нашем случае это современные первоклассные апартаменты в апарт-отеле, спроектированные в полном соответствии с современном трендом этого рынка и высокими архитектурными и техническими требованиями к комплексу.

Основной минус пока – это отсутствие возможности прописки, но, как мы убеждены, институт прописки — это устаревшее наследство СССР, и этот вопрос продолжит терять актуальность.

Они позволяют собственнику использовать их так, как невозможно использовать жилье. Так, в апартаментах возможна регистрация юридических лиц, любой вид коммерческой деятельности, а также свобода в перепланировке без сложных процедур согласования.

Также, конечно, к особенностям стоит отнести налоги. Принятый в конце прошлого года закон сделал апартаменты дорогими в плане налогообложения – от 0,5 до 2% в год. Вместе с тем, категория гостиниц и апарт-отелей пользуется налоговыми льготами.

Для апартаментов хотят принять те же нормы по инфраструктуре, что и по жилью. Как это изменит рынок?

Этот закон еще не принят, хотя и обсуждается. Говорить о реакции рынка пока сложно: мнения разделились, как среди профессионалов, так и во власти. Власть должна уменьшить нагрузку на инфраструктуру города за счет девелоперской активности.

Такие меры, как стимуляция застройки, создание условий, в том числе для проектов с апартаментами (новых современных комплексов) активно принимаются. Внимание государства только оздоравливает рынок – новые комплексные проекты получают поддержку, а самострой пресекается. Следовательно, и людям легче осуществлять свой выбор, и это идет на пользу урбанистическому развитию.

Новый девелоперский тренд на развитие коммерческой недвижимости – апартаментов – стал фактом. Мы предлагаем понятный объект с прозрачными правилами, и он находит своих потребителей. Это динамичные жители мегаполиса, которые многого требуют.

Власти, похоже, готовятся отменить для жилья нормы по инсоляции. Таким образом, вместе с новыми нормативами по социальной инфраструктуре апартаменты потеряют львиную долю своих преимуществ – как для девелопера, так и для покупателя, так как цена их сравняется с квартирами. Что вы думаете об этом?

Что касается упрощения норм инсоляции, то для потребителей, которые скрупулезно относятся к покупке жилья, это мало на что повлияет. Потребитель все равно купит то, что ему необходимо. Для девелоперов это оставляет большую свободу для творчества, а потом рынок оценит их работу по достоинству.

В случае возможных обязательств по социальной инфраструктуре такая мера лишь упорядочит действия и обстоятельства принятия решений девелопера для каждого проекта.

В нашем МФК, например, учитываются потребности проживающих гостей. Рядом с нами есть детский сад, площадка для игр, школы, поликлиника.

Говорить об уравнении цен на квартиры и апартаменты все-таки преждевременно, так как сейчас законодательно эти объекты отличаются друг от друга.

В последнее время стал развиваться рынок апарт-отелей. С чем это связано?

Апарт-отели объединили в себе свойства, которые смогли учесть интересы спроса и предложения. Арендатор получает за стоимость квартиры массу дополнительных преимуществ: апарт-отели имеют развитую инфраструктуру, обслуживание на уровне гостиничного, множество сервисов, помещения сдаются с полной отделкой, укомплектованы всей необходимой мебелью, оборудованы техникой, словом, готовы для жизни — и жизни весьма комфортной. При этом процесс аренды проще и прозрачнее, нежели это происходит с частными квартирами. Рынок цивилизованной аренды только возрождается, но имеет большие перспективы.

Апартаменты в апарт-отелях на сегодня дешевле, чем квартиры, или нет? Дешевле ли их аренда?

Если сравнивать фактическую стоимость за квадратный метр, апартаменты дороже. Тем более что большинство предложений на этом рынке относятся к бизнес-классу и выше. Однако если учитывать качество жилья и предоставляемых сопутствующих услуг, масштаб инфраструктуры, зачастую предложения по аренде апартаментов оказываются в значительной степени выгоднее, нежели по квартирам аналогичного метража в том же районе.

Такая недвижимость еще очень непривычна для российского покупателя, привыкшего к квартирному формату. Сколько времени может понадобиться, чтобы приучить его к апартаментам в апарт-отелях?

К хорошему человек привыкает быстро. Скорее всего, своя аудитория у этого вида недвижимости сформируется за несколько ближайших лет — как только люди начнут разбираться в вопросе и перестанут бояться нового термина.

Другое дело, что формирование покупательского спроса во многом будет зависеть и от законодательных действий государства в этой области, которая требует регулирования, и от экономической ситуации.

Как у апартаментов происходит конкуренция с квартирами? Чем лучше апартаменты с точки зрения аренды? Что может отпугивать потенциальных арендаторов или, наоборот, привлекать?

Конечно, некоторый момент конкуренции присутствует, но не стоит забывать, что все-таки характеристики квартир и апартаментов значительно различаются. И у потенциального арендатора есть выбор не только внутри одной из категорий недвижимости, но и между ними — в зависимости от приоритетов (удобство, дешевизна, безопасность и т. д.).

Из негативных факторов, отпугивающих возможных арендаторов апартаментов, можно отметить стоимость — квартиры дешевле. Преимущества же их аренды многочисленны и очевидны. Они имеют удобную планировку, красивый дизайн, современные коммуникации, полностью оборудованы и укомплектованы, готовы для жизни, в отличие от квартир с чужой мебелью и зачастую сомнительным качеством ремонта. Для решения любых бытовых вопросов достаточно одного звонка — обслуживанием здания занимается управляющая компания. Она же готова предоставить гостиничные услуги при необходимости: уборку номеров, службу ресепшен, Wi-Fi, заказ такси, паркинг, room service и т. д. При аренде апартаментов вы подписываете официальный договор, избегая правовой незащищенности, наблюдаемой на рынке аренды частных квартир. В этом договоре четко прописаны сроки, стоимость, условия проживания — вы защищены от неожиданного выселения, повышения арендной платы и претензий к вашему стилю жизни. Кроме того, вы заселяетесь на любой удобный вам срок, при длительной аренде можно получать скидки, либо пользоваться акционными предложениями.

При аренде апартаментов не существует никаких посредников, риэлторов и дополнительных трат. Арендатору доступна временная регистрация до пяти лет так же, как и в квартире (конечно, если речь идет об апарт-отеле, а не о реконструированном бывшем производственном или административном здании). И самое главное — это обширная инфраструктура, шопинг, сервисы в шаговой доступности, охрана и высокий уровень безопасности.

Кто арендует апартаменты? Нарисуйте потрет их современного жителя.

В подавляющем большинстве это молодые люди, которых можно назвать экономически активными: они финансово обеспечены, мобильны, требовательны к удобству и доступности нужных им услуг и товаров, щепетильно относятся к возможности поддерживать привычный комфортный стиль жизни. Много среди арендаторов молодых семей.

Как апартаменты чувствуют себя в условиях экономической нестабильности? Что можно ожидать в дальнейшем на рынке?

Сфера коммерческой недвижимости, как и вся экономика, конечно, испытывает на себе влияние экономической нестабильности. Однако апартаменты чувствуют себя несколько лучше, чем, к примеру, торговые площади или офисы: они находятся на стыке сегментов жилой и коммерческой недвижимости, а жилье востребовано всегда.

Более того, государство давно работает над вопросом развития цивилизованного рынка аренды жилья, такого, какой существовал в дореволюционное время в виде «доходных домов». Поэтому мы наблюдаем активную работу по разработке четкого законодательства в данном сегменте. Стагнация, подъемы и спады – это временные явления, а заинтересованность в развитии сегмента цивилизованного арендного жилья (апарт-отелей и апартаментов) долговременна. Поэтому мы можем с уверенностью утверждать, что рынок апартаментов будет расти, и расти гигантскими темпами. Многомиллионный город предъявляет высокие требования к стилю и скорости жизни, а апартаменты способны их удовлетворить.

Источник: МИРКВАРТИР